疫情过后房地产行业变化： 房企盯上物业升级和旧改

上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，我国宏观经济受到明显冲击。房地产行业首当其冲，各家房企不得不寻求新的业绩增长点——物业升级和旧改。

物管分拆后估值十倍于房企

8月上旬，中国指数研究院发布观点称，疫情并没有改变我国人口向中心城市及城市群流动的大趋势，反而由于核心城市的医疗和公共服务能力优越，房地产吸引力进一步增加。

“疫情后，改变的只是居民对住宅的偏好，他们对物流条件好的社区、中大户型的产品更加青睐，对社区物业管理能力的关注度提高”。

根据保利发展控股集团副总经理张艳华的说法，年收入100万以上客群愿意为打造健康社区多承受超过1000元/㎡的房产溢价。

而在资本市场上，物业拆分上市后享受的估值水平，也让各家房企看到了转型的希望。

目前，国内有28家物业服务企业上市，其中港股25家，A股3家。

其中涨幅最为夸张的银城生活服务，截至8月11日收盘年内涨幅超过500%。从估值方面来看，碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务的市盈率(PE)分别高达54.63、56.95、38.98、45.52。

在地产集团旗下物业股表现突出之外，地产股则普遍萎靡。

这些物业股对应的地产母公司估值往往只有前者的一成左右。位列房企TOP10的碧桂园、保利地产、中国海外发展、新城控股的PE分别为3.88、5.77、5.18、4.81。

估值的悬殊，让越来越多的房企不由加快了分拆物业公司上市的脚步，建业新生活、正荣服务等诸多物管公司纷纷登陆港交所，更有荣盛发展、金科、世茂、阳光城在内的近20家房企，相继宣布分拆物业公司上市计划。

随着8月6日晚间，内房企4强之一的融创中国一纸公告袭来，前十龙头房企中已经有7家房企加入了物业拆分队伍。TOP10房企中尚未公开分拆上市计划的企业仅剩万科、绿地与华润。

事实上，TOP10中曾明确表示短期内不会将物业拆分上市的也只有万科一家，这是在此前的业绩会上，由董事长郁亮亲口说出的，恐怕短时间内难以更改。

而另外两家，一家是绿地，早已大规模入股雅生活服务，另一家为华润，此前亦有拆分计划传出。

因此，几乎所有的房企都在将更多的注意力投向物业升级，如智能家居、健康社区等等。

正如保利发展控股集团副总经理张艳华日前在博鳌·21世纪房地产论坛上所说：“大家在房地产转型，或者后面发展的趋势下更关注的不是纯开发，而是能为业主提供更多增值服务的。”

保利调研结果显示，在购房时，年收入8万元-15万元的中低收入客群，有三分之二愿意承受100-500元/㎡的溢价来享受更好的社区健康服务;对于年收入100万的客户，则可以接受1000元/㎡的溢价。

而这个溢价，正是各大房企一直以来努力寻求的新业绩增长点。(记者 张志峰)